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房地产中介市集理解

日期:2019-10-20 06:11 来源: 房产开发

  房地产中介市场分析_调查/报告_表格/模板_实用文档。贵阳房地产中介一个市场分析。

  房地产中介行业是房地产业的重要组成部分,房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全 过程之中,为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既 是一个年轻的行业,又是一个蓬勃发展的行业,已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。 它具有服务性、流动性和灵活性的特点,在房地产业中起着重要作用。 市场机会分析: 优势:房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大,其主要的趋动因素来自于 两个方面: 一是其所依立的房地产行业持续发展;二是行业本身的进一步生长成 熟。房产中介行业是一个良好的投资机会,随着中国房地产业发展,特别是住房 福利体制的终止和货币化分房制度的实施,我国住宅建设进入了快速、健康的发 展轨道,住房二、三级市场已“浮出水面”,并日趋活跃。与此同时,我国房地 产中介市场也经历了从无到有的历史阶段,市场化程度逐步提升,迎来了飞速发 展的时期。“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在几年前还 比较陌生的字眼,如今已成了普通百姓耳熟能详的词汇。 劣势:地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业!其服务水平的高低直接 由其员工所提高的服务来体现。而又因为,地产中介的市场准入门槛低,必然决 定了,其从业人员的进入该行业的门槛也不高!所以,进入这个地产中介行业的 人员的素质参差不齐。1“散、乱、差、小”是国内房产中介服务业的主要特征。 2 行业管理不规范, 进入门槛低与退出成本低并存, 造成房产中介企业进出频繁, 无序竞争,盈利递减。3 缺乏技术资本投入,经营模式单一落后,处于发展初期 阶段。4 企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素。5 地域性特征突出,尚未 真正形成跨地区或全国性的著名现代房产中介服务企业。 机会:地产中介是一种服务性的行业,前期投资不大,不需要投资很庞大的 资金;也不像律师,会计行业需要很专的技能,所以,想进入这个地产行业的门 槛不高。即只需拿到营业执照,一个小门店,几台电脑就可以营业。 竞争:正是,因为进入这个行业的门槛低,所以这个行业的竞争也很激烈, 行业也不够规范。近几年,贵阳也有很多地产中介。 市场环境分析: 经济环境:随着经济水平的逐渐提高,社会福利的增加,人们生活条件都会越来越好和 中国普通百姓对中国有房有车才能结婚,才能成家立业,这样一个不成文的习惯规定,所有 人们对房子的需求就不言而喻了, 而且贵阳市新开发的金阳地区以后将成为贵阳以致西部地 区的经融中心, 所以许多经济条件比较好的家庭就会把手中的房子处理掉, 而且还有很多外 来人员都会看好贵阳,向金阳地区看齐,经济条件都很好。 自然环境:贵阳市贵州的省会城市,经济较其他城市发达、交通便利,人口密度大,特 别是金阳开发区的发展,对房地产中介提供很好的环境。 市场需求分析: 房地产中介行业作为房地产产业中的一部分,是沟通供需双方的桥梁,并贯穿于房地 产开发、流通、消费各个过程之中,在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用.。房产中 介从小到大,从无到有,在短短几年内迅速崛起,主要得益于我国房地产市场的发育、成长 和壮大, 得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。 不断完善的房地产市场运 作规则、政府对房改力度的加大,以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望,给房地产市 场创造了无限商机, 使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 房地产中介业成 为房地产市场发展的重要组成部分,其中房产中介行业的发展,从某种意义上说,架起市场 与消费者之间的桥梁, 对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。 广大百姓从过去的 要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷 政策、上市房改房等一系列手段,启动一级市场,减少了空置存量房,促进了房地产市场的 发展。中介公司的运作对搞活二级市场,消化百姓手中的空房、旧房,促进新房的销售起到 的作用十分明显。 房地产中介市场发展战略: (一)网络化服务宗旨 利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、 人性化和多样化的房产中介服务产 品。现代企业经营的宗旨是服务,而现代营销理念所指的产品包括服务,服务也是产品,也 可以设计,可以包装,可以进行质量管理和控制。又是一套为顾客解决问题的方案。房产中 介服务不仅注重有形的实体(房屋)产品的质量改进,更重要的是注重无形的服务价值,包括 提供信息的品种和质量,响应顾客需求的速度,帮助顾客解决问题的能力,与顾客的联络、 沟通等都是服务产品的价值链。卓越的竞争力产生于企业长期积累所产生的独特技巧和技 术,房产中介服务经验的积累符合于学习经验曲线,服务的独特技术来源于企业长期专注, 集中于核心能力投资、建设以及专业人员和经理人员的共同学习和长期历史经验积累。 (二)规模化经营 房产中介企业规模的大小直接关系着企业的赢利能力、 竞争能力和抵御风险的能力。 房 产中介企业适合于利用基于互联网的网络科技手段, 具有规模效益的特征, 一方面是信息收 集、积累的来源渠道规模效应,另一方面是信息加工过程和数据库利用价值的爆炸效应,即 有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所显示的低成本效应。 依靠品牌化, 通过连锁经 营方式进行密集技术资本投入,可以迅速形成合理规模,树立市场形象,提升市场份额,确 定本地区本行业的垄断地位, 通过低成本扩张迅速淘汰掉众多小而散的竞争者。 大规模的技 术资本投入和品牌战略会提高本地区的行业壁垒, 排斥新的竞争者进入, 最终实现靠扩大规 模、降低成本稳定本企业的市场赢利。 (三)品牌化战略 持续不断的品牌管理和投入, 树立品牌信誉, 促使房产中介服务企业逐步进入品牌化经 营的高级阶段; 这是房产中介服务企业当前特别需要投入资本、 人力逐步加以建设的一个战 略方面。首先就是要努力构筑一些基础条件:先进的行销资源和操作系统,包括软件和硬件 两个方面。 这里面存在一个根本的条件就是品牌背后的核心技术创新能力, 不论是引进或是 模仿性的研制开发, 一定要有自主知识产权的创新技术, 这就要求不断地进入 R&D 的投入。 其次,就是对企业品牌进行有效的培育和大量的广告投入。 (四)人才战略 一流的人才做一流的事业即使企业的财务资源丰富, 实施一项好的经营计划的关键仍是 有效的人力资本。在急剧变化的市场竞争环境中,企业的生命周期在缩短,因而迫使企业即 使在刚起步阶段便要构建能支撑企业未来成长和升级换代的人才结构, 吸引、 激励并留住优 秀人才是人力资本管理的核心使命, 也是实施人才战略的重要内容。 房产中介行业由于发展 历史短,人才后备不充足,这个不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资本,因而 企业决策者就需要根据自身条件,有效地开发人力资源,实行有效的激励机制,创造具有特 色的企业文化环境。 特别是对于关键技术人才可借鉴国外企业经验给予长期激励, 比如使之 享有一定比例的剩余索取权。 (五)通过资本市场直接融资保证长期发展战略的财务支持 充足的资本金和规范的公司治理机制也是企业向规模经营、 品牌建设、 人力奇源开发目 标发展的前提。 企业成长意味着要具备解决复杂问题的能力, 长期增长依赖于获取长期资本 的能力。随着中国证券市场的不断发展,特别是核准制的实施,为符合条件的企业直接从资 本市场筹集发展资金提供了一个有效的途径。 目前, 房产中介企业中尚没有一家以中介服务 概念上市的企业。然而,房产中介行业作为朝阳行业具有巨大的、潜在的创新空间,房产中 介服务概念会逐步深入人心, 一定会受到投资者的青睐。 企业通过规范的股份制运作和公开 上市发行后,资本市场能够为企业实现长期的发展战略提供强大的资金支持。 市场目标: 我们的战略核心市场就是贵阳市地区。 1,目标市场:我们前期首要市场是贵阳市。 2,人员策略:一个团队员工的基本理念是;开放胸怀、战胜自我、专业精神。要保持 高效的沟通,才能迅速的做出反应,内部人员的奖励制度等等。 总之消费者的需求复杂,供求矛盾频繁,加之随着城乡交往、地区间 的往来的 日益频繁,旅游事业的发展,国际交往的增多,人口的流动性越来越大,购买力的 流 动性也随之加强,因此,我们要密切注视市场动态,提供更好的服务。 房产中介行业竞争分析: 贵阳房地产中介机构大大小小有 50 家左右,但大部分机构证照不齐,只办理工商营业 执照,未到房地产主管部门进行登记备案,未办理收费许可证,存在收费不合理及乱收费的 现象。虽然这样但还是有几家正规的房地产中介机构,这样竞争还是很激烈。 房 产 中 介 公 司 发 展 的 关 键 ,集 中 在 制 度 、管 理 、人 才 三 大 因 素 上 。而 这 三 大 因素主要是通过企业的市场定位、业务模式、利益分配 、管理和培训几个方面 综合体现的,所以要想形成核心竞争力必须要做到下面几方面。 一、制定品牌发展战略 房地产中介企业一方面面临的是巨大的市场潜力, 一方面是群狼分食的激 另 烈竞争。而新一轮的竞争不再是本土企业之间比拼店面多寡,房源多寡的时代, 而是真正进入一个品牌的竞争时代。 内房地产法规及行业管理也在逐步趋向完 国 善, 业经营成本也在加大。 的中介公司若没有资金与品牌作支撑, 源溃乏, 企 小 资 业 务 品 种 单 一 ,抗 风 险 能 力 太 小 ,也 将 难 以 为 继 。例 如 今 年 七 部 委 出 台 的 稳 定 房 价的系列措施,对房地产买卖业务影响非常大,更是改变了小中介“空身套白 狼 ” 的 赚 钱 方 法 ,一 些 单 靠 买 卖 吞 吐 业 务 为 主 的 单 门 单 店 ,不 是 被 套 牢 ,就 是 经 营业绩入不缚出,纷纷面临倒闭。 从 以 上 分 析 可 以 看 到 ,房 地 产 中 介 要 想 在 行 业 里 生 存 发 展 ,唯 有 以 品 牌 建 设 为理念,朝向规范化、规模化、品牌化发展才是立身之本。 二、针对企业自身状况,合理定位商业模式 从 根 本 上 说 ,房 地 产 中 介 行 业 是 一 个 市 场 导 向 型 的 产 业 ,其 核 心 竞 争 力 更 多 表现为对市场需求及其变动的适应力。企业的商业模式 ,也是企业取得成功的 重 要 因 素 。因 为 不 同 的 模 式 游 戏 规 则 不 同 ,模 式 本 身 竞 争 优 劣 势 也 不 同 。随 着 行 业竞争日益加剧, 要求中介企业模式必须跟着市场需求及自身能力不断进行演 进,才能不断增加自已的竞争力。 例如,前面提到的七部委新政给房地产市场 带 来 的 突 变 ,就 需 要 企 业 有 足 够 的 适 应 能 力 ,比 如 加 强 租 赁 业 务 的 份 额 ,减 少 店 面 盲 目 扩 张 等 。 目 前 市 场 上 共 有 三 种 中 介 企 业 经 营 模 式 比 较 普 遍 : (一 )直 营 连 锁 模 式 (二 )特 许 加 盟 连 锁 模 式 (三 )直 营 和 加 盟 混 合 连 锁 模 式 三、建立高素质的行业人才队伍 企 业 的 竞 争 归 根 结 底 是 人 才 的 竞 争 。员 工 素 质 高 低 对 于 房 地 产 中 介 企 业 竞 争 力有着决定性影响。 业人员总体素质不高, 中介行业中的普遍现象。 统计, 从 是 据 北 京 市 现 有 的 中 介 经 纪 人 中 有 大 学 学 历 的 不 到 10% , 部 分 从 业 人 员 没 有 执 业 资 格 ,大 多 数 人 仅 接 受 过 系 统 的 房 地 产 知 识 教 育 和 培 训 。随 着 房 地 产 市 场 需 求 的 变 化,投资性购房需求的增加和购房群体职业层次和收入层次以及个人素质的提 高 ,房 地 中 介 服 务 市 场 对 中 介 企 业 服 务 品 质 的 要 求 也 在 提 升 ,人 才 素 质 问 题 显 得 越发重要。提高经纪人的入门门槛 经纪人的专业知识及经验;外貌、口才、做 人 做 事 的 诚 信 度 皆 为 客 户 评 价 的 标 准 。房 地 产 中 介 服 务 工 作 涉 及 面 广 ,具 有 综 合 性 、广 泛 性 的 特 点 ,是 多 学 科 知 识 的 综 合 能 力 体 现 。因 此 ,从 事 房 地 产 中 介 服 务 工 作 的 人 员 不 仅 需 要 精 通 房 地 产 业 务 、房 地 产 法 律 等 方 面 知 识 ,而 且 还 要 掌 握 现 代化信息设备的操作技巧,同时,还要具备公关能力和敬业精神。 中介公司只 有提高招收经纪人,才能逐步抬升行业整体从业水平。 良好的教育培训机制 房产中介业是人的产业,拥有高素质的人才是公司致 胜 的 关 键 ,除 公 司 录 用 时 坚 持 相 关 学 历 较 高 、品 德 较 好 的 人 以 外 ,录 用 后 的 教 育 训练,至关重要。 四、打造服务深耕的能力 众 所 周 知 ,服 务 是 中 介 公 司 的 立 根 之 本 ,但 却 很 少 看 到 地 产 中 介 谈 到 服 务 的 重 要 性 。整 个 行 业 缺 乏 “ 服 务 至 上 ” 的 意 识 ,这 也 是 制 约 中 介 行 业 的 发 展 的 原 因 之 一 。如 果 北 京 中 介 企 业 不 能 提 高 自 身 的 服 务 水 平 ,未 来 在 与 境 外 地 产 中 介 的 竞 争 中 ,将 使 自 身 置 于 竞 争 劣 势 。而 国 外 房 地 产 企 业 却 有 着 完 善 的 服 务 ,如 :一 是 能 够 为 客 户 承 担 租 房 后 的 很 多 事 情 ,如 再 次 出 租 、房 子 的 折 旧 评 估 等 。二 是 标 准 化服务流程 。它从找房源到选客户都有一定的标准,上家下家有纠纷能得到及 时 解 决 ,客 户 有 安 全 感 。三 是 内 部 机 制 完 善 。有 投 诉 能 很 快 处 理 ,让 顾 客 有 “ 上 帝”的感觉。 国 内 的 中 介 企 业 只 有 从 根 本 上 提 高 服 务 水 平 ,对 交 易 服 务 的 各 环 节进行细节化研究,对服务进行深耕,提高技术含量,推行全行业的服务标准, 才能与之抗衡。用服务打造诚信品牌 好服务来自诚信的态度。保障买卖双方交 易安全 买卖交易流程中,推行不动产说明书、产权调查、明示委托价、服务零 瑕疵保证与付款保证制度等。 五、信息网络化和资源共享 房 地 产 中 介 行 业 是 一 种 信 息 密 集 型 的 产 业 ,信 息 的 准 确 性 、时 效 性 及 信 息 通 畅是中介机构从事经营活动的基础。 别是采用连锁模式的企业必然要求各连锁 特 店 之 间 通 过 电 子 业 务 系 统 实 现 信 息 共 享 ,包 括 信 息 在 各 分 店 间 的 快 速 传 递 ,以 及 汇 聚 于 总 部 的 综 合 分 析 ; 中 介 企 业 利 用 呼 叫 中 心 、 电 话 、 互 联 网 以 及 短 信 WAP 打造四网合一,增加自身的竞争力。 随 着 信 息 产 品 进 入 家 庭 步 伐 的 加 快 ,顾 客 可 以 足 不 出 户 ,通 过 互 联 网 ,随 时 获 得 所 需 要 的 物 业 信 息 ,再 通 过 中 介 达 成 交 易 ,也 可 以 把 自 己 需 要 委 托 的 物 业 信 息 以 电 子 邮 件 的 方 式 ,传 递 给 中 介 公 司 ,双 方 通 过 互 联 网 联 系 ,提 高 交 流 的 效 率 和速度。 六、创新研发的能力 创新是企业的灵魂。 在瞬息万变的市场变化中,企业唯有通过不断创造新 产 品 和 提 供 新 服 务 ,不 断 创 新 管 理 的 能 力 ,不 断 创 新 营 销 手 段 的 能 力 才 能 保 持 企 业的活力。以下是中介行业应该经常进行创新的领域: 服务创新 服务是中介企业赖以生存的产品,消费者是房地产中介企业的衣 食父母, 此企业的一切经营活动和服务产品的创新都应围绕广大房产消费者的 因 愿 望 、需 求 和 价 值 观 念 来 开 展 。推 出 的 各 项 房 产 居 间 、代 理 服 务 产 品 不 应 该 简 单 重 复 过 去 ,而 应 该 是 在 原 有 基 础 之 上 ,不 断 契 合 市 场 推 出 更 优 质 的 产 品 ,新 产 品 的创新实现超前性和人性化并驾齐驱,切实使广大房产消费者得到实惠。

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