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房地产开垦基础流程

日期:2019-11-07 15:46 来源: 房产开发

  房地产开发基本流程_生产/经营管理_经管营销_专业资料。一、房地产开发基本概念 二、房地产开发基本流程

  房地产开发基本流程 引 言 房地产是房产和地产的总称,在经济学上又被称为不动产。是指覆 盖土地并永久附着于土地的一类实物,比如建筑物。房地产可以有三种 存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。房地产是一种不能移动,或移 动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房 产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的 有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开 发投资,这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具 有商品属性。 一、房地产开发基本概念 二、房地产开发基本流程 1、房地产开发的基本概念 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城 市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土 地使用权是房地产开发的前提,房地产开发并非仅限于房屋建设 或者商品房屋的开发,而是包括土地开发和房屋开发在内的开发 经营活动。简言之,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权 的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规 划紧密相关,是城市建设规划的有机组成部分。 2、我国房地产市场发展的历史 我国房地产市场发展大约经历了四个阶段。 第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978 1991 1995 2002 2013 中国房地产市场萌芽阶段 第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总 公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1984年广东、重庆开始 征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991 年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1978 1991 1995 2007 2013 探索阶段:炒作与调整 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年 “安居工程”开始启动。1992 年后,房地产业急剧快速增长, 月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈 现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年 底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产 市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 1978 1991 1995 2002 2013 房地产稳定发展阶段 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成 为新的消费热点。1998年以后,随着住房实物分配制度的取消 和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产 业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段:价格持续上涨,多项调控措施出台的新阶段(2003年以 来) 1978 1991 1995 2002 2013 房地产行业全面调整阶段 第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格 上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。国 内房地产市场价格此起彼伏。 回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁就会发现,房地产 记载的既是一部中国30年的建设史,又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。 3、房地产开发主要内容 房地产开发包括土地开发和房屋开发。 (1) 土地开发 土地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形: 一是新区土地开发,即把农业或者其他非城市用地改造为适合工 商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是旧 城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改 变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并 对土地进行重新改造,投入新的劳动。 (2) 房屋开发 就房屋开发而言,一般包括四个方面: 第一个方面:住宅开发; 第二个方面:生产与经营建筑物开发; 第三个方面:生产、生活服务性建筑物的开发; 第四个方面:城市其他基础设施的开发。 (3) 房地产开发与房地产开发经营的区别 房地产开发与房地产开发经营是有区别的,房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地 产管理法》的规定,在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《 中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。 而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发 经营管理条例》第二条明确定义的。 因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的,两者对主体的资质要求是不同的,前者不 一定要求具有房地产开发经营资格,如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房 地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠 纷归属于房地产开发经营合同纠纷中,所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是 有要求的,至少要求一方当事人具有房地产开发资格,但实践中经营有把具有房屋预租性质的 自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷,而要求自建房合建合同的一方 当事人具有房地产开发经营资格,就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由 于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系,必然涉及到转让房地产 开发项目或销售、出租商品房的行为。 4、房地产开发的分类 根据不同的标准和开发内容,我们可以对房地产的开发作不同 的分类,可以根据开发规模和开发内容分类: (一) 根据房地产开发规模的大小,可划分为单项开发、小区开发和 成片开发三类。 (1) 单项开发 单项开发是指开发方式规模小,占地不大,? 项目功能 单一,配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区 总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目,但 其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调,并在较 短时间内完成这类开发。 (2) 小区开发 小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发或旧 城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建,即等于相 对独立街坊的更新改造。这类开发形式要求开发区域范围内 做到基础设施完善,配套项目齐全。与单项开发相比,规模 较大,占地亦较大,投资较多,建设周期较长,一般分期、 分批开发。 (3) 成片开发 成片开发是指范围广阔(其范围大到可以相近于开辟一个 新的城区)、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性 开发。? 如海南洋浦开发区,上海浦东开发区等诸如此类的 著名的成片开发项目。在成片开发中,房地产开发往往成为 基础产业和先行项目,发挥其启动和引导作用。 (二) 从房地产开发的内容不同,可划分为:单纯的土地开发和再开 发;单纯的房屋开发和再开发;土地房屋的一体化开发等三大类。 (1) 单纯的土地开发和再开发。 单纯的土地开发 : 土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或 七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、 通邮;? 一平即为平整土地),按照竖向规划进行土方工程施工。 ? 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的 建筑用地,即把生地变为熟地的开发活动。 土地再开发: 土地再开发是指对已开发区域的现有土地,通过一定量 的资金、劳动的投入,调整用地结构,完善基础设施,以提 高土地使用功能和开发利用效益。旧城区改造一般都需进行 土地再开发。 (2) 单纯的房屋开发和再开发。 房屋开发 : 房屋开发是指在具备建设条件的土地上,新建各类房屋 的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工 程建设、安装和装饰工程建设等内容。 房屋再开发: 房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用 效益,在不拆除现有房屋的前提下,对现有房屋进行较大规 模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。 需要指出的是,对房屋的扩建和改建只有达到一定程度 和规模,才属于房地产开发的范畴。而对现有房屋进行一般 性的修缮和装修,则属于物业管理的范畴,而不是房地产开 发。 (3) 土地房屋一体化开发。 土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发,或 从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国 目前的房地产开发此类形式居多。 5、房地产开发基本原则 房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内,从事 房地产开发并在开发过程中应依法遵守的基本原则。依据我国法律 的规定,我国房地产开发的基本原则主要有五个方面: (1)依法在取得土地使用权的国有土地范围内从事房地产开发的原 则。 (2)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 (3)坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 (4)应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 (5)符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 (1)依法在取得土地使用权的国有土地范围内从事房地产开发的原则。 在我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前 提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土 地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有土地后,才能 成为房地产开发用地。 (2)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施,是 城市发展的纲领,也是对城市房地产开发进行合理控制,实现土地资源合理配 置的有效手段。科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土地,合理安排各 项建设,指导城市有序、协调发展的保证。 (3)坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小,是开发企业赖以生存和发展 的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指 房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾 统一的辩证关系,既有联系,又有区别,还会产生冲突。这就需要政府站在国 家和社会整体利益的高度上,进行综合整合和管理。 (4)应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设,具有不可比拟的优越性。 综合开发有利于实现城市总体规划,加快改变城市的面貌;有利于城市各项建 设的协调发展,促进生产,方便生活,有利于缩短建设周期,提高经济效益和 社会效益。 (5)符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的 基本原则和总的战略方针,房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经 济与社会发展计划的制约。 6、房地产开发应具备的三个方面的条件 (1) 开发主体合法 进行房地产开发的单位和个人,首先应取得房地产开发的资格。 如果是房地产开发企业,则应依照《城市房地产管理法》规定的条 件设立,向工商行政管理部门申请登记,并取得营业执照。 房地产资质等级要求 : 房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资 质 一级:注册资金10000万人民币 二级:注册资金5000万人民币 三级:注册资金3000万人民币 四级:注册资金1800万人民币 (2) 依法取得房地产开发用地的使用权 房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的 合法途径(出让和划拨),取得房地产开发用地使用权。用于 房地产开发的土地,必须权属清晰,房地产开发主体拥有《 国有土地使用证》。 《城市房地产管理法》第27条规定:“依法取得的土地 使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价 入股,合资、合作开发经营房地产。” (3) 在规定的期限内动工,进行房地产开发 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按 照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发 土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发 的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置 费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是 ,因不可抗力,或者政府、政府有关部门的行为,或者动工 开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 一、房地产开发基本概念 二、房地产开发基本流程 选 址 1.市场条件判断 2.项目位置选择 立 项 1.确定开发方案 2.编制可行性研究报告 取得土地 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》 规划设计 1.领取《建设工程规划许可证》 开工建设 1.招标:寻找施工单位 2.领取《建设工程施工许可证》 3.开工建设 竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五 建 设 用 地 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 商 品 房 销 售 许 可 证 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 人 开发商 目的 寻找可以投资的地块 事 1.市场条件判断 2.地块位置寻找 提交文件 投资分析报告 ? ? 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 人 目的 事 向政府提交文件 开发商 取得项目开发经营权 选址研究 1.投资分析 2.编制项目建议书 3.编制可行性研究报告 4.进行项目方案概念设计 项目建议书 可行性研究报告 涉及部门分别为: 计委 规划局 向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究,此文经建委开发办会签 开发商进行项目投资的详细可研测算,编制可研报告 计委、建委、规委及各专业局审查可研报告 对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 建委 开发商 需要提交文件为: 项目建议书 可行性研究报告 选 址 人 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 目的 取得土地开发与使用权 事 1.取得《建设用地规划许可证》 2.取得《国有土地使用证》 向政府提交文件 1.《建设用地规划许可证》规定提交文件 2.《国有土地使用证》规定提交文件 开发商 上一步: 对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务;进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件,测绘院 钉桩,成果给设计人 旧城改造到区地政科 结果报市房管局 规划局办理 建设用地规划许可证 据此到地政部门办理用地批准书, 评估项目建设用地地价 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》 选 上一步: 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务;进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 办理《国有土地使用证》: 需准备文件如下: 1. 2. 3. 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局 市政府下文批地 旧城改造到区地政科 结果报市房管局 立项批复 办理土地出让手续申请 审定设计方案通知书 土地评估报告原件 出让合同附图,一式五份,附图为:钉桩图 4. 画桩位给钉桩条件,测绘院 规划局办理 据此到地政部门办理用地批准书, 钉桩,成果给设计人 建设用地规划许可证 评估项目建设用地地价 5. 冻结户口并抄户口,交纳地价款 取得土地使用证 地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》 或审计设计方案通知书附图,原土地方国有土地 使用证附图(加盖双方公章) 6. 7. 《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单 建筑面积与用途说明书 办理《建设用地规划许可证》: 需准备文件如下: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 8. 9. 加盖工商部门备案章的营业执照复印件 《建设用地批准书》或原用地单位的《国有 立项批复 建设项目规划审批表 市政府征地批复 用地钉桩成果 按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 审定设计方案通知书 土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属 来源证明文件(原件) 10. 11. 与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿 房地产开发企业资质证书等 协议、联建协议及相关文件 选 址 人 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 目的 事 向政府提交文件 测绘院钉桩,成果给 建设用地规划许可证 设计人 申请确定规划设计条件 按规划设计条件征询意见表 办理《建设工程规划许可证》: 到区配套部门征求意见 1.项目方案设计 开发商 项目方案满足市场需要和政府要求 2.项目方案审批 项目设计方案 上一步: 画桩位给钉桩条件, 规划局办理 3领取《建设工程规划许可证》 据此到地政部门办理用地批准书, 评估项目建设用地地价 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 地政部门审查安置方案、安置房 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安置 场地三通一平,领取房地产开发手册 1.到园木局申请伐树许可证 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线.煤气、道路、上下水改路由 4.到供电局业扩处申请用电报表, 做正式 供电方案,申请临时施工用电,委托施工。 需准备文件如下: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 供电、给水、市政、燃气电力 等部门意见 建设项目规划审批报表 审定设计方案 建筑工程施工设计图纸 工程档案登记证明 按审定设计方案要求取得的 协议通知书 规划局审查后下规划条件通知单 委托进行规划方案设计 到规划局领设计方案送审书 规划局审方案提出意见 修改后送规委审图 规委召开市政协调会 出市政会议纪要 进行个体设计(大公共建筑首规委审查) 领建设工程规划许可证 出施工图 开节能证明 选 址 人 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 目的 找到符合条件施工队,开发建设 领建筑工程规划许可证 事 向政府提交文件 开发商 办理《国有土地使用证》: 需准备文件如下: 建筑工程施工许可申请表一式两份 到市政部门盖章,证明市政条件落实 四源费缴纳 《建设用地规划许可证》及附件 《建设工程规划许可证》及附件 开发办工程处同意招标 到开发办市政处核实任务 施工图纸设计文件审查通知书 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 经过备案的施工合同 监理单位中标通知书 编制标底 招标办审查标底 项目建设资金落实证明 年度施工计划 开标会 定合同,写评标报告,发中标通知书 人防工程备案通知书 园林局伐移树木批准文件 招标办盖章同意 四源费统一收费凭证 质量监督通知书 施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书处登记 安全监督通知书 同意施工 质量监督 落实任务 资金来源, 建筑节能新型墙体收费凭证 任务来源及一切手续 统计局登记通知 建委工程处同意开工,办理开工许可证(建筑工程施工证) 1.施工队招标 项目设计方案 2.领取《建筑工程施工许可证》 出施工图 开节能证明 到计委申请,列入 到税务局取税单 计划(建委会签) 持年度计划、税单到区计、经委领 投资许可证登记卡,登记并取得许可证 到建委工程处领 开工审批表 选 址 立 人 开发商 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 目的 完成建造,出售,回收资金及获利 事 1.建设项目 2.工程验收 向政府提交文件 之前取得的所有证 办理《商品房销售(预售)许可证》: 需准备文件如下: 1. 年度施工计划 上一步: 建委工程处同意开工,办理开工许可证 2. 施工合同 3. 地名办批复 施工单位进场开始施工,小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 4. 物业管理公约批复 5. 临时国有土地使用证,国有土地使 办理商品房预售许可证 用权出让合同,出让金缴纳证明 全部工程竣工 6. 建设工程规划许可证 7. 建筑工程施工许可证 四方验收、检验单签字盖章 8. 销售(预售)房价监管协议书,投 资总额达35%以上的证明材料 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收 9. 销售(预售)商品房面积测量报告 和分摊部位的说明,各层平面图 10. 市政府征地的批复 出库分配及办理商品房销售许可证、办理产权证 11. 销售(预售)商品房图,装修标准 运用“房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段 和设备简介等 总 结 1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》 3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、 《施工图》等以及各相关部门的批文 THANKS

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