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八种楷模房产中介牵连

日期:2019-10-15 16:54 来源: 房地产

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  赢了网 s.yingle.com 遇到房地产法问题?赢了网律师为你免费解惑!访 问八种典型房产中介纠纷 八种典型房产中介纠纷 (供房地产时报专栏) 作者:张黔林 房产中介在二手房交易中非常重要, 中介提供的居间服务是否规范直 接关系到房产买卖的安全性, 在实务中客户与房产中介产生的纠纷非 常多,这些纠纷主要有以下八种: 一、因支付意向金引起的纠纷 中介带买方看房,一旦客户流露出购买意向,中介往往会趁热打铁, 说服买方支付意向金并要求签订居间合同,而且会解释支付的只是 “意向金”而不是“定金”,如果买卖不成还会退还。但等到买方不 想买要求返还时,中介却说已交给卖方变成了“定金”,如果反悔会 被没收。 买方付“意向金”的时候,一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约 定的。通常中介提供的《居间合同》写得密密麻麻,字又非常小,买 方往往在中介的催促下粗粗看一下就签了字, 根本不清楚意向金是怎 么变成定金的。《居间合同》其实比正式的买卖合同都重要,其中玄 机很多,但在二手房买卖中往往被忽视,特别是里面约定的“意向金 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 转定金”的条款。 “意向金转定金” 通常约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中 介,如果卖方同意居间合同中的条件(包括总价及付款方式),中介 就将意向金转交给卖方,此时意向金就转为定金,如果买方反悔不买 则不能要求返还,如果卖方反悔不卖则要双倍返还。所以,买方付钱 的时候确实是意向金,但如果卖方同意卖,那就变成定金了。所以一 定要看清居间合同条款,不能随随便便就付了意向金。 二、因跳中介引起的纠纷 跳中介通常有两种情况: 第一种情况:买方看房时签了《看房确认单》(《看房确认单》上有 买方跳开中介与卖方私下成交,买方应当向中介支付违约金),看了 房以后,买方通过其它中介公司成交。 买方通过其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收 佣金,也有可能是通过其它中介公司谈下来的成交价格更低一些。如 果是前一个原因,毫无疑问买方应向前一家中介公司承担违约责任, 因为《看房确认书》也具有约束力,买方的行为显然违反了诚信原则 因而要承担违约责任。但如果是后一种原因,买方实际上是按新的交 易条件达成的合同,其目的并不是为了少付佣金,所以不应当承担违 约责任。 第二种情况:买卖双方与中介签订《居间合同》(《居间合同》中有 买卖双方跳开中介私自买卖要向中介支付违约金的内容)后,为了规 避中介费,买卖双方先协议终止合同,再跳开中介直接成交。 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 但《居间合同》不只是一个买卖合同,还包括居间合同的内容,即使 买卖双方终止了合同,也只能终止买卖合同,不能终止居间合同,这 种情况下买卖双方仍然应当向中介承担违约责任。 三、因合同无效、终止引起的纠纷 合同无效的情况较为常见。比如:房子的产权登记为张三和李四,签 合同时只来了张三, 张三可能会出具一份委托书说明他已得到李四的 授权,或者只是口头上告诉中介出售房屋已得到李四的同意。合同签 订后,李四却提出说他从来没有同意过。这时买方可能已经支付了定 金或者首付款,纠纷由此产生。 根据法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意,否则合同无 效。很多人认为合同无效就不会产生任何法律后果,这种看法是错误 的。合同法规定合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到 的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此如果确实 没有证据证明李四同意卖房,那合同无效,张三应当赔偿买方的经济 损失。 但如果张三无力赔偿, 买方能不能追究中介公司的责任?笔者认为要 看中介公司有没有过错。如果中介公司有过错,比如中介未对李四的 授权进行审核,那么中介应当赔偿。如果中介没有过错,那么中介就 不必赔偿。 在合同终止的情况中,造成合同终止的原因有很多,比如买卖双方协 商一致决定终止合同, 再比如一方违约如逾期不付款另一方行使合同 解除权而将合同解除。买卖双方协商一致终止合同的,仍然应当向中 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 介方支付适当的报酬,如因一方违约造成买卖合同解除,违约方应当 赔偿中介方的损失即佣金的损失。 四、因未充分了解房屋情况引起的纠纷 买方付了定金后发现房子的朝向不是中介告知的南北朝向, 或者发现 房子渗水,这些情况在第一次看房时没有发现,买方于是提出退房, 但此时房东不肯退还没收定金。买方能不能向中介索赔定金损失? 这类案件买方败诉率非常高。房产中介只是居间方,居间人提供的服 务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介服务。 中介只是根据自 己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方, “看房”会产生非常 重要的法律后果即“认可房屋的现状”,包括朝向、位置、格局、质 量、装修等等,买方看了房又认为自己没有看清楚而提出退房通常不 会被法院所认可,除非有证据证明卖方故意隐瞒房屋的缺陷。即使中 介有意误导,买方也很难就被中介误导的事实进行举证,因而会将自 己陷入很不利的地步, 所以买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描 述,一定要自己亲自查看,仔细询问。 五、因中介提供信息不真实引起的纠纷 张某持伪造的预售合同通过中介公司与买方李某签订了买卖合同并 收取了房款,此后张某被以诈骗罪判刑,于是李某起诉中介公司要求 赔偿。法院最后认定中介公司未尽到审核义务并造成李某经济损失, 因此应当承担与其过错程度相应的赔偿责任, 判决中介公司承担李某 30%的经济损失。 《合同法》第 425 条规定了居间人“故意隐瞒与订立合同有关的重要 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应 当承担损害赔偿责任”,房产中介对客户提供的有关材料应当负有审 查义务,并依据合同约定或商业惯例进行调查核实。如果中介没有尽 到这些义务且造成委托人的损失,显然应当承担赔偿责任。但中介这 种审核义务不是绝对的而是相对的, 也就是说中介应当根据法律规定 和合同约定以及商业惯例做出审核以及进行必要的调查, 如果这种审 核和调查超出中介的能力范畴, 那么即使造成买方损失中介也不用承 担责任。 比如某人找人假扮产权人, 并持产权人的身份证和产证通过中介出售 房产,也安排了看房,中介通过一般的审核和调查不可能了解产权人 系假扮(比如外表酷似产权人),那么中介就不用承担责任。近期法 院在一起类似案件中判决中介公司败诉,笔者认为有待商榷。因为合 同法第 425 条所规定居间人承担赔偿责任的条件是 “故意隐瞒重要事 实” 或 “故意提供虚假情况” , 如果中介受到他人的欺骗而信以为真, 并且凭其经验和能力都不能分辨,那中介就不是一种“故意”的心理 状态,甚至也没有过失,在这种情况下,中介的审核义务已经完成, 不应为他人的欺骗而赔偿。 六、因吃差价引起的纠纷 中介吃差价有很多做法,有“明吃”也有“暗吃”,常见的有三种: 第一种,卖方明确表示将房屋卖给中介,中介再卖给第三方。此时卖 方与中介成立买卖合同关系,因此中介即使吃差价完全合法。细分下 来,实际操作中有两种做法:一是卖方与中介签订买卖合同但不办理 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 过户手续,待中介找到买方后,再加价将合同转让给买方,由卖方与 买方共同办理过户手续。 二是卖方与中介签订买卖合同后办理过户手 续取得产证,中介找到买方后再由中介和买方共同办理过户手续。显 而易见,前一种方式中介可获得的利润更多一些,不过,中介在采用 此方法时一定要注意与卖方要在买卖合同中约定待中介找到适当的 买方时,卖方应当同意与买方另行签订买卖合同,此时中介系将买卖 合同整体转让给买方而获得差价, 所以应当根据合同法的规定取得债 权人即卖方的同意。 第二种,卖方委托中介以不低于一定价格(如 200 万元)出售,而中 介售价高于委托价 (如 210 万元) , 则双方成立委托代理销售的关系, 如果双方对溢价部分(即 10 万元)没有约定或约定不明,则该溢价 部分应当归卖方。但是,如果对溢价部分有约定,如约定溢价归中介 所有,则根据意思自治的原则,溢价部分应当归中介。 第三种,在第二种情况下,如中介按最低委托价以委托人的名义与自 己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同, 再将房屋加价卖出获 利的,则委托人可主张溢价部分。但在实务中法官对此的认定可能会 有所不同,比如中介买入后并不立即卖出而是持有,或者按买入价作 为合同成交价,这些都会影响到法官对案件的判断。 七、因签约过程不规范引起的纠纷 中介人员良莠不齐, 一些中介业务员不按规范操作埋下许多纠纷的隐 患。比如:签了合同后不给正本而只给复印件、私收中介费、找“托” 抬价、故意隐瞒房屋的信息、引诱甚至欺骗客户交纳定金、将各方交 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 纳的税费故意算错等等。 买卖双方既需要中介人员提供的服务, 又不能轻易相信中介的承诺特 别是口头承诺,对中介的话一定要冷静判断而不能全听全信,必要时 最好上网核实或者向其它专业人员如律师咨询。 八、因混淆居间及代理行为引起的纠纷 中介从事居间服务,但也有一些时候中介只是一方的代理人,在授权 范围内行事,此时中介所实施行为的法律后果应由委托人承担,不能 将中介实施的代理行为与居间行为混为一谈。 在一起案件中,买卖双方约定买方支付的定金及房款由中介转交卖 方, 此后由于双方发生纠纷, 买方起诉中介要求中介退还已收的房款, 最终法院认定由于双方均授权中介转交房款, 中介也在事实上将房款 转交给卖方,因此要求中介返还房款没有法律依据和事实依据,故而 驳回了买方的请求。 ? 一 幢 楼 为 什 么 会 存 在 多 个 公 共 面 积 分 摊 系 数 发 展商延 期交房 , 监管银行是 否承担 连带责 任 月 份 福 州 二 手 房 交 易 下 降 30% 中 介 忙 扩 张 二手房“意转定”前中介有义务告知房屋实情 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 借住人对其所居住的房屋是否享有优先购买权 在 建 工 程 和 房 屋 期 权 能 否 进 行 典 当 承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生竟合时哪个优 先 吉 林 银 行 个 人 二 手 房 按 揭 贷 款 避免中介公司暗箱操作全面攻防二手房交易风险 承 租 人 是 否 可 以 擅 自 改 变 房 屋 结 构 我 能 否 因 房 客 拖 欠 租 金 而 扣 留 其 财 产 城 中 村 农 民 房 可 以 买 卖 么 新 政 下 必 须 了 解 的 二 手 房 贷 款 知 识 市 民 购 买 二 手 房 如 何 申 请 贷 款 乡 政 府 有 无 权 力 处 理 土 地 纠 纷 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 集 体 所 有 土 地 是 否 可 以 未 经 审 批 出 租 面 对 开 发 商 的 失 信 行 为 我 应 当 怎 么 办 “阴阳合同”无效买方不知何时能拿回 4 万中介费 二 手 房 交 易 低 价 代 购 是 最 大 陷 阱 商 品 房 买 卖 中 什 么 情 况 下 可 以 退 一 赔 一 利用村委会的名义在我家自留地上强行造房,请问该如何处理 法院对房地产公司已经预售的商品房可以进行财产保全吗 最 新 个 人 二 手 住 房 贷 款 如 何 搞 定 二 手 房 按 揭 贷 款 银 行 的 抵 押 权 可 以 对 抗 购 房 人 吗 购置房屋产权证上是否可以是未成年人的名字 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 假 业 主 出 租 房 屋 , 中 介 公 司 应 该 承 担 责 任 吗 银 行 房 贷 难 二 手 房 贷 款 更 难 北 京 市 朝 阳 区 二 手 房 交 易 流 程 详 解 购 买 二 手 楼 可 以 办 理 按 揭 吗 房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何 房 屋 拆 迁 后 , 原 来 的 租 赁 合 同 还 有 效 吗 买房后拒付中介费买家被判支付佣金三万余元 什 么 是 二 手 房 " 转 按 揭 " 贷 款 出 租 房 屋 时 我 可 以 检 查 承 租 人 的 证 件 吗 租 赁 期 满 , 租 约 能 ‘ 自 动 续 约 ’ 吗 银 行 贷 款 未 清 , 能 再 抵 押 吗 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 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